Покупка квартиры

В части наличия полномочий у продавца на продажу квартиры истребуются следующие документы: свидетельство о праве собственности (до 2015 года) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, документы, на основании которых перешло право собственности продавцу (договор купли-продажи, приватизации, дарения), свидетельство о праве на наследство, кадастровый и технический паспорта на квартиру.
Необходимо внимательно изучить договор на предмет условий из-за которых он подлежит расторжению, проверить были ли выполнены эти условия.
В редких случаях возможен переход права собственности на основании решения суда, в такой ситуации следует изучить как решение суда, так и историю его обжалования.
Продавцом может быть: единоличный собственник, множественность лиц (при долевой собственности), супруги (при совместной собственности).
В случае если собственник общается с вами не лично, а через представителя по доверенности, то следует проверить подлинность доверенности, не отзывалась ли она.

Особо следует отметить покупку квартиры у несовершеннолетнего собственника, в этом случае в его интересах действует законный представитель, у родителей необходимо просить предоставить паспорт, свидетельство о рождении, у опекуна решение органа опеки, у усыновителя соответствующее решение суда. В случае, если собственник несовершеннолетний, то согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры обязательно!

Целесообразно обратить внимание на наличие брака у продавца, согласие второго супруга при совместной собственности на квартиру обязательно. Логичным будет ход попросить письменное согласие супруга в любом случае, даже если совместной собственности на квартиру нет.
Также не лишним будет запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Перед заключением договора купли-продажи все лица должны быть выписаны их квартиры, часто клиенты сталкиваются с проблемой, когда в договоре было указано обязательство продавца, что все люди будут выселены в пределах непродолжительного срока после заключения договора купли-продажи, на практике после перехода права собственности принудительное выселение зарегистрированных лиц ложится на нового собственника.
Информация о зарегистрированных лицах содержится в расширенной (архивной) выписке из домовой книги, в Москве внедрен Единый жилищный документ, который содержит необходимые сведения.

Обратить внимание нужно на:

• осужденных,
• призванных на военную службу,
• недееспособных,
• престарелых

Есть риск, что вышеуказанные лица заявят о своем праве на квартиру после покупки. Выписывать этих граждан придется через суд.

Указываются в выписке из ЕГРН, обременения ограничивают права покупателя, есть риск будущего истребования недвижимости, от таких квартир следует отказываться.

Долги по коммунальным платежам должен погасить продавец, однако ответчиком в суде будет новый собственник, наличие задолженности создает множество ненужных проблем. Кроме того, существует порочная практика, когда задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит новому собственнику.

Аванс или задаток необходимо письменно зафиксировать. Для того, чтобы продавец не передумал продавать квартиру после получения части денежных средств приоритетен задаток т. к он предусматривает ответственность в двойном размере задатка.
Факт передачи денег подтверждает расписка, в которой нужно указать паспортные данные сторон, переданную сумму, дату и место составления, подписи сторон.

Предмет договора (передача в собственность другому лицу за плату конкретного жилого помещения как в кадастровом паспорте), стоимость квартиры, порядок расчетов, отсутствие обременений, отсутствие зарегистрированных лиц.
При расчетах по договору купли-продажи квартиры целесообразно использовать аккредитив, так как данная форма расчетов наиболее безопасна для покупателя. Но важно точно прописать условие доступа к денежным средствам.