Заказчик расторг договор строительного подряда в одностороннем порядке: что делать подрядчику
Односторонний отказ заказчика от договора — одна из самых неприятных ситуаций для подрядчика. Работы уже начаты, люди и техника находятся на объекте, часть материалов закуплена, но заказчик направляет уведомление о прекращении договора и требует освободить площадку.
Сам факт расторжения не означает, что подрядчик остается без оплаты. Нужно отдельно определить, что выполнено к дате прекращения договора, кто допустил нарушение, какие расходы понес подрядчик и вправе ли заказчик удерживать деньги или предъявлять санкции.
Оглавление
- Когда заказчик вправе отказаться от договора
- Что происходит с уже выполненными работами
- Нужно ли подрядчику немедленно уходить с объекта
- Как зафиксировать объем на дату расторжения
- Что делать с материалами и оборудованием
- Может ли заказчик взыскать убытки и неустойку
- Какие требования может предъявить подрядчик
- Пошаговый алгоритм после получения отказа
1. Когда заказчик вправе отказаться от договора
Основания для прекращения договора зависят от конкретной ситуации и условий соглашения. В подряде важны, в частности, статьи 715 и 717 ГК РФ.
Если подрядчик выполняет работы настолько медленно, что окончание в срок становится явно невозможным, либо очевидно выполняет их ненадлежащим образом, у заказчика могут возникнуть основания для отказа. Но существует и другая конструкция: заказчик может отказаться от договора до сдачи результата независимо от нарушения подрядчика, оплатив выполненную часть и компенсировав предусмотренные законом последствия такого отказа.
Поэтому первое, что нужно определить после получения уведомления:
- на какое основание ссылается заказчик;
- действительно ли имело место нарушение;
- соблюден ли договорный порядок отказа;
- с какой даты договор считается прекращенным.
Эти вопросы напрямую влияют на деньги.
2. Что происходит с уже выполненными работами
Прекращение договора не обнуляет уже созданный результат.
Если к моменту отказа выполнена часть работ, подрядчику необходимо определить ее фактический объем и стоимость. Особенно важно это сделать до ухода с объекта, пока результат можно осмотреть и зафиксировать.
Нужно сопоставить:
- смету;
- фактически выполненный объем;
- ранее подписанные КС-2;
- работы, которые выполнены, но еще не предъявлены;
- незавершенный объем;
- материалы, уже использованные в строительстве.
Если заказчик в дальнейшем продолжит строительство другим подрядчиком, отделить результат первого исполнителя от последующих работ станет сложнее.
3. Нужно ли подрядчику немедленно уходить с объекта
Игнорировать требование заказчика об освобождении площадки опасно. После прекращения договора нахождение техники, материалов и работников на объекте может создать новый конфликт.
Но перед фактическим уходом желательно оформить передачу объекта.
В акте стоит зафиксировать:
- состояние работ;
- процент готовности;
- незавершенные конструкции;
- имеющиеся материалы;
- переданную исполнительную документацию;
- технику подрядчика;
- замечания сторон.
Если заказчик отказывается подписывать акт, подрядчику имеет смысл составить его односторонне и дополнительно провести фото- и видеофиксацию.
4. Как зафиксировать объем на дату расторжения
Это центральный вопрос будущего спора.
Собрать желательно не один документ, а несколько взаимно подтверждающих источников:
- КС-2 и КС-3;
- исполнительные схемы;
- акты скрытых работ;
- общий журнал;
- фото и видео;
- результаты обмеров;
- документы строительного контроля;
- накладные;
- переписку;
- протоколы совещаний.
Если объем значительный или есть риск, что заказчик немедленно передаст объект другой компании, стоит рассмотреть независимый технический осмотр. В отдельных ситуациях оправдана дополнительная фиксация доказательств до изменения состояния объекта.
5. Что делать с материалами и оборудованием
После расторжения часто возникает отдельный спор: кому принадлежат материалы, находящиеся на площадке.
Нужно разделить:
- материалы заказчика;
- материалы подрядчика, уже включенные в результат;
- материалы подрядчика, которые еще не использованы;
- оборудование и инструменты подрядчика.
Неиспользованные материалы подрядчика нельзя просто оставить без оформления. Желательно составить перечень, определить количество и организовать вывоз. Если заказчик препятствует вывозу, это также следует фиксировать письменно.
И наоборот, если подрядчик забирает материалы, которые уже стали частью результата или оплачены заказчиком, это может создать самостоятельные требования к нему.
6. Может ли заказчик взыскать убытки и неустойку
Если заказчик прекращает договор из-за нарушения подрядчика, он может попытаться взыскать:
- неустойку;
- стоимость устранения недостатков;
- разницу в цене нового подрядчика;
- расходы на консервацию;
- простой;
- иные убытки.
Но каждое требование нужно проверять отдельно. Например, высокая цена нового подрядчика сама по себе еще не означает, что вся разница автоматически является убытком первоначального исполнителя.
Подрядчику нужно анализировать:
- была ли действительно его вина;
- какие нарушения зафиксированы;
- предоставлялся ли срок на устранение;
- какие расходы реально понес заказчик;
- связаны ли они непосредственно с прекращением договора;
- не включены ли в новый контракт дополнительные или улучшенные работы.
7. Какие требования может предъявить подрядчик
Если после прекращения договора заказчик не рассчитался, подрядчик может ставить вопрос о взыскании стоимости выполненной части.
В зависимости от обстоятельств также могут возникнуть требования о:
- возврате гарантийного удержания;
- оплате дополнительных работ;
- процентах или договорной неустойке;
- возмещении расходов;
- убытках, вызванных неправомерными действиями заказчика.
Особенно важна причина расторжения. Если подрядчик докажет, что договор прекращен не из-за его нарушения либо само нарушение вызвано поведением заказчика, финансовый баланс спора может существенно измениться.
8. Пошаговый алгоритм после получения отказа
1. Проверить уведомление. Основание, дата и договорный порядок расторжения.
2. Не признавать нарушение автоматически. Ответить на претензии заказчика по существу.
3. Зафиксировать объект. Определить выполненный объем до появления нового подрядчика.
4. Провести сверку документов. КС-2, исполнительная документация, смета и платежи.
5. Оформить передачу площадки.
6. Вывезти собственные материалы и технику с фиксацией.
7. Рассчитать стоимость выполненных, но неоплаченных работ.
8. Проверить удержания, штрафы и убытки заказчика.
9. Направить требование об окончательном расчете.
Что в итоге
Одностороннее расторжение договора строительного подряда не заканчивает финансовые отношения сторон. Наоборот, после прекращения договора возникает необходимость определить стоимость созданного результата, размер задолженности, принадлежность материалов и взаимные требования сторон.
Самая важная задача подрядчика в первые дни после получения отказа — не спорить о формулировках уведомления, а сохранить доказательства. Пока объект не передан новому исполнителю, нужно максимально точно зафиксировать, что было выполнено и в каком состоянии находился результат.